“전세 사기, 이것만 알면 안 당한다!”

HUG, 보증금 사기당한 3명 중 2명이 청년 세입자

2022~2023년 2년간 전세 보증 사고액 5조 5,000억 원

 

전세사기를 피하기 위해서는 계약 내용을 녹음하고 계약서를 꼼꼼하게 작성해야 한다. 올바른 계약을 위해서는 ▷주택 소유자(집주인) ▷대리인 ▷공인중개사 ▷계약 내용 ▷특약사항 등 5가지를 확인하는 것이 중요하다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금을 사기당한 3명 중, 2명이 청년 세입자로 나타났는데, 사회 초년생들은 특별한 주의가 필요하다.

주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증 발급해 준 빌라 10곳 중 7곳은 전세금이 집값의 80%에 달하는 ‘깡통주택’인 것으로 확인됐다. Jessica_S

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▷주택 소유자-계약자 본인 소유의 주택인지 확인

▷대리인-대리인과 계약할 경우, 정당한 대리권이 있는지 확인

▷공인중개사-해당 공인중개사무소의 공인중개사인지 확인

▷계약 내용-계약서 내용이 사전에 협의한 내용과 맞는지 확인

▷특약사항-전세금 피해를 예방하기 위한 특약사항 작성

 

깡통전세는 전세금이 매매가(건물값)보다 높고, 임차인(전세 계약자)이 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크다. 주택도시보증공사(HUG, 1566-9009)가 전세보증금반환보증을 발급해 준 빌라 10곳 중 7곳은 전세금이 집값의 80%에 달하는 ‘깡통주택’인 것으로 확인됐다. 따라서 계약할 때 전세금을 지키기 위한 특약을 넣어야 한다. 집주인은 새로운 전세자를 찾아 전세금을 돌려주는데, 담보 대출을 많이 받은 경우 이자와 원금을 상환해야 하는 상황에서 전세금을 돌려주기가 쉽지 않다.

 

무자본 갭투자로 깡통주택 190가구 취득

157명 보증금 193억 원 먹튀, 법정최고형 징역 15년 선고

주택도시보증공사(HUG)에 계약서 위조와 주택보증을 속여 위조 서류를 내고, 임대 보증을 받은 후 전세 사기 에 이용, 사기 혐의 등으로 기소된 40대 임대인(집주인, 건물주) 김 씨에게 부산지법동부지원 형사 4단독 이범용 판사는 법정최고형인 징역 15년을 선고(2024.10.23) 했다.

 

김 씨는 자기 자본 한 푼 없이 임대차 보증금과 담보대출금으로 건물을 인수하는 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 깡통주택 190가구를 취득, 2019년 9월부터 지난해 8월까지 임차인 157명으로부터 보증금 193억 원을 받고 되돌려주지 않아 기소됐다.

 

HUG의 전세보증금 반환보증 사고액은 ▷2019년 3,442억 원 ▷2020년 4,682억 원 ▷2021년 5,790억 원 ▷2022년 1조 1,726억 원 ▷2023년에는 전년의 3.7배로 증가했다. 2022~2023년 2년간 전세 보증 사고액은 5조 5,000억 원, HUG가 2023년 집주인 대신 세입자에게 내어준 돈(대위변제액)은 3조 5,540억 원으로 전년(9,241억 원) 대비 3.8배 많아진 수치다.

전세사기를 당하지 않으려면 전세금을 지키기 위한 특약 3가지를 반드시 작성해야 한다. Jessica_S

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◇전세금 지키기 위한 특약 3가지, 반드시 작성

1. 전세 계약을 완료하고 나서 없었던 근저당 사실이 발견되었을 경우, 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다는 내용이다. 이는 전세 계약 시 세입자가 등기부를 필수적으로 확인하기 때문에 집주인이 공인중개사와 짜고 근저당을 숨길 수도 있다. 근저당은 집주인이 부동산을 담보로 은행이나 금융기관에서 돈을 빌리는 것에 대한 대비책이다.

 

2. 전세 계약을 완료하고 나서 세금 체납 사실이 발견되었을 경우, 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다는 내용이다. 이는 집주인이 각종 세금을 체납해 집이 경매로 넘어갈 경우, 세입자의 전세금보다 변제 순위가 앞서 먼저 환수되기 때문이다.

 

3. 전세 계약 완료하고 나서 집을 다른 사람에게 매도할 경우, 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다는 내용이다. 이는 집주인이 악의적인 의도로 ‘바지 사장’을 내세우고, 집주인의 명의를 바꿔 전세금을 가로채는 것을 막기 위함이다.

계약 전, 꼼꼼히 확인해야 한다./ KBS News 동영상 캡처

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◇전세보증금반환보증보험 가입 여부 확인

전세 계약하기 전에 전세보증금반환보증보험 가입이 가능한지 확인하는 것이 중요하다.

보험을 들면 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우, 안전한 대비책이 된다.

 

전세보증금반환보증보험은 전세 사기 피해를 방지하는 상품으로, 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 주택도시보증공사(HUG)가 책임지는 상품이다. 주의할 점은 전세보증금반환보증보험에 가입한 후, 우선변제권이 소멸했거나 묵시적 갱신, 계약조건이 변경된 것을 보증보험기관에 알리지 않은 경우, 보험으로 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있으니 보험 약관을 잘 확인해 봐야 한다.

 

◇계약할 집의 주변 주택 시세, 확인 필요

전세 계약하기 전에 주변에 있는 집의 입지, 준공 연도, 면적 등 주변 시세를 확인하고, 만약 주변 시세보다 전세 보증금이 높으면, 신중하게 생각해 볼 필요가 있고 깡통 전세일 가능성에 대해서도 따져봐야 한다. 소자본으로도 주택 취득이 가능한 점을 알아두고, 임대인이 보증금 반환이 가능한지 그 능력도 가늠해 봐야 한다.

 

깡통전세는 전세금을 돌려받지 못할 위험을 말한다. 은행에서 담보로 받은 주택담보대출과 전세보증금 값의 합이 70~80%를 넘게 되면 주인은 돈 한 푼 안 들이고 주택을 구입할 수 있다. 그렇게 주택을 구입한 경우, 대출이자와 원금 상환을 해야 하므로 전세자는 전세금을 돌려받지 못할 위험부담이 커진다. 깡통전세가 의심되면 계약을 안 하는 것이 상책이다.

 

◇임대인 신원 확인은 필수

전세 계약 체결하기 전에 안내받은 임대인과 등기상 임대인이 다른 경우도 가끔 발생하기 때문에, 계약 전 임대인의 신분증과 인감증명서를 확인해야 한다. 등기부등본상 인대인이 동일한지 확인하고, 임대인이 전체 부동산의 권리를 가졌는지, 또는 일부 지분만 소유했는지도 잘 살펴봐야 한다. 만약 지분소유권만 가진 임대인일 경우, 모든 지분권자들과 계약해야 피해 보는 일을 미연에 방지할 수 있다.

 

등기부등본 갑구와 을구를 잘 확인해야 한다./ KBS News 동영상 캡처

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등기부등본은 갑구에서 소유자 일치와 공동소유 여부 확인, 압류·가압류 명세를 확인하고, 을구에서는 은행 대출(근저당)·전세권 설정을 확인해야 한다. 앞순위권자가 있으면 전세 계약을 체결하지 않는 것이 좋다.